Risoluzione del contratto d’affitto d’azienda e riconsegna del bene

Era accaduto che un imprenditore del settore alberghiero concedesse in affitto l’hotel di lusso di sua proprietà e che l’affittuario, ad un certo punto, non avesse più provveduto a versare i canoni pattuiti.

L’inadempimento aveva comportato la risoluzione di diritto del contratto (stante l’operatività della clausola risolutiva espressa in esso contenuta) e, nel contempo, fatto divenire illegittima la detenzione dell’azienda da parte dell’affittuario, essendo venuto meno il titolo che la giustificava.

Poiché il proprietario, nonostante ciò, non riusciva ad ottenere la riconsegna dell’albergo, l’avvocato Lorenzo Cudini aveva promosso un procedimento per ottenere un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., al fine di reimmettere il suo assistito nel possesso del bene di sua proprietà.

Il Tribunale di Udine, con specifico riferimento alla domanda dello Studio, ha chiarito che “la tutela ex art. 700 c.p.c. era l’unica in grado di proteggere adeguatamente gli interessi della società ricorrente”.

In particolare, avuto riguardo alla particolare natura del “bene-azienda”, il Tribunale ha sottolineato che l’esigenza cautelare esposta era “quella di riavere quanto prima la disponibilità effettiva e concreta del bene per reimmetterlo nel circuito della propria attività imprenditoriale”.

Per questa ragione, il Tribunale, con la decisione confermata in sede di reclamo, a prescindere dalla spontanea riconsegna del bene in corso di causa, ha stabilito che alla ricorrente doveva essere riconosciuto “uno strumento di tutela anticipata, rispetto alla prospettiva del prolungarsi di una situazione illecita a carattere permanente (occupazione dell’immobile senza pagamento del corrispettivo) e il provvedimento d’urgenza richiesto era l’unico idoneo ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione in merito, posto che né il sequestro giudiziale né il sequestro conservativo avrebbero consentito alla ricorrente di rientrare nella piena disponibilità dei beni”.

È stato, in particolare, sottolineato l’orientamento secondo cui la tutela d’urgenza si era resa necessaria anche in considerazione del fatto che il protrarsi della materiale e giuridica indisponibilità di un immobile di considerevole valore e insuscettibile di venire altrimenti utilizzato o di produrre reddito, avrebbe determinato il concreto rischio per la locatrice di subire anche un danno alla propria immagine commerciale nonché la perdita dell’avviamento.